Materielle Kreditprüfung bei einer Baufinanzierung
Bei der Prüfung einer Baufinanzierung achtet die Bank auf zwei wesentliche Punkte. Dies sind zum einen die Kapitaldienstfähigkeit sowie zum anderen die Höhe des Blankoanteils des Kredites. Mit der Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit des Kreditnehmers gemeint, den anfallenden Kapitaldienst des Kredites für ein Haus in Form von Zins- und Tilgungsleistungen nachhaltig zu erbringen. Der Blankoanteil einer Baufinanzierung resultiert aus dem Gesamtfinanzierungsvolumen abzüglich bewertbarer Sicherheiten. Die Kapitaldienstfähigkeit wird anhand einer Haushaltsrechnung ermittelt. Hier ist es wichtig alle vorhandenen Einkünfte nachzuweisen. Als Nachweis eignen sich am besten Einkommensteuerunterlagen und aktuelle Verdienstabrechnungen. Die Bank stellt allen nachhaltigen Einnahmen regelmäßige Ausgaben gegenüber. Als Grundlage hierfür dient eine Selbstauskunft, die ein Kunde bei der Bank einreichen muss. Hier gibt der Kunde seine regelmäßigen Ausgaben wie Lebenshaltungskosten, Versicherungsbeiträge, Unterhaltsleistungen usw. an. Es sollte darauf geachtet werden, dass alle Ausgaben vollständig aufgeführt werden. Insbesondere bestehende Kreditverpflichtungen dürfen nicht unter den Tisch fallen. Dies wäre nämlich im Falle eines Falles ein Kündigungsgrund seitens der Bank. Die freiwilligen Spar- und Versicherungsraten können zwar aufgeführt werden, sollten aber als freiwillig gekennzeichnet werden. Freiwillig sind immer die Beiträge, die jederzeit ausgesetzt werden können. Hinsichtlich der Lebenshaltungskosten hat jede Bank eigene Pauschalbeträge, die entsprechend berücksichtigt werden. Diese liegen bei Alleinstehenden bei ca. 500 Euro p.m. und bei verheirateten Paaren mit einer Haushaltsführung bei ca. 850 Euro p.m. Für jedes Kind werden ca. 250 Euro p.m. angesetzt. Falls Ihre eigenen Lebenshaltungskosten sich deutlich unter den oben genannten Pauschalbeträgen bewegen, sollten die geringeren Ausgaben nachgewiesen oder plausibilisiert werden, damit die Bank diese anerkennt. Dies ist beispielsweise bei Landwirten kein Problem, da sie fast schon Selbstversorger sind. Auf diese Weise wird ein Überschuss ermittelt, der zur Deckung der neuen Kreditverpflichtungen zur Verfügung steht. Falls nach Abzug der neuen Darlehensraten ein Überschuss verbleibt, ist die Kapitaldienstfähigkeit gegeben. Damit wäre die erste Hürde geschafft. Die Höhe der bewertbaren Sicherheiten ist bei einer Baufinanzierung vom Beleihungswert des zu finanzierenden Objektes abhängig. Der Beleihungswert wird im Regelfall von der Bank ermittelt und ist der nachhaltig erzielbare Verkaufswert einer Immobilie. Von dem Beleihungswert wird ein Abschlag in Höhe von ca. 20% vorgenommen. Der dann ermittelte Betrag ist die so genannte Beleihungsgrenze. Dieser Betrag ist gleichzeitig die maximal mögliche Objektbewertung. Der Blankoanteil sollte so gering wie möglich sein. Dann steht Verbrauchern, die ihr eigenes Haus bauen möchten, einer positiven Kreditentscheidung nichts im Wege.
Auch bei erfolgreicher Baufinanzierung sollte der Bauherr den Kreditmarkt (auch Kredit ohne Schufa) inklusive der erhobenen Zinsen im Auge behalten, denn trotz eventuell zu zahlender Strafzinsen kann bei extremen Veränderungen am Kreditmarkt eine Umschuldung sinnvoll sein. Als nützliches Hilfsmittel haben sich dabei online Zinsrechner erwiesen.